房价涨得厉害，真正有住房需求的刚需族买不起房或者没有买房资格。一线城市和部分二线城市限购或限贷，投资客们想要买房，难度也加大。那么，不限购、低总价的商住两用房能买来住或者投资吗?
一、商住两用房的定义
商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，土地使用年限一般为50年。
二、商住两用房优缺点分析
优点：
1、可以注册公司，既可以居住又可以办公。
2、购买时没有限制，不限购不限贷，再买住房，还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)
3、小户型，低总价。
4、地理位置一般都比较优越，周边的配套比较完善。
缺点：
1、首付比例高，需要5成首付。
2、不能使用公积金贷款，只能采用商业贷款，贷款年限最长10年，月供压力大。
3、产权年限只有50年，《民法典》相关规定：住宅建设用地使用权期限满后，可自动续期。而非住宅建设用地土地使用权到期后，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
4、不能落户，也没有学区划分。
5、商业用电用水，未通燃气，不能使用明火做饭。
6、商和住结合，进出人员杂乱，商户营业时间晚，会严重扰民，且存在消防安全隐患。
7、公摊大，实际使用率低。
8、升值速度慢，后期转手卖出各方面的税费比较高。
三、商住两用房值得买吗?
商住两用房值不值得买，具体要看买房的需求和目的。
1、从注册公司办公的角度来看，购买商住两用房还是非常不错的，适合年轻人创业。一般来说，商住两用房处于交通方便、配套完善的地段，房屋本身的品质也不错。
2、从住的角度来看，其居住的舒适度是比较低的，且生活成本也比较高，并不划算，不适合长期居住。
3、从投资的角度来看，投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的升值带来收益外，另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说，最终能实现现金收益，转化成人民币，才算是完成投资。这个时候，就要判断楼盘日后的变现能力，是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。
购买商住两用房，要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解，并结合自己的目的和需求来判断，到底要不要买，值不值得买。
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